یکی از پرتکرارترین دعاوی حاضر در دادگاه ها دعاوی املاک می باشند که متاسفانه علت عمده و اصلی این دلیل گسترش جوامع و روابط اجتماعی زیاد است که گاها منجر به خطای عمدی یا سهوی در این حوزه می شود همچنین داشتن وکلای خبره در این زمینه میتواند به کاهش همچین جرایمی کمک فراوانی کند.براهی اثبات مالکیت ملک قوانین و روش هایی وجود دارد که در ادامه به آن ها میپردازیم.
قوانین اثبات مالکیت
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مالک شخصی است که یکی از موارد یا همه ی ویژگی های زیر را شامل شود:
ملک بطور رسمی در دفتر املاک به نام او ثبت شده است.
اگر ملک به او منتقل شده باشد باید حتما این انتقال در دفتر املاک هم به ثبت رسیده باشد.
ملک مزبور از مالک اصلی به وی ارث رسیده باشد.
در بیانی ساده، ملک هایی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می شوند دارای سند رسمی هستند و اثبات مالکیت این نوع از املاک به آسانی با داشتن سند رسمی قابل انجام است. ولی اثبات ماکیت ملک هایی که سند رسمی ندارند کمی سخت بوده و بعضا طرفین دچار اختلاف می شوند. اگر شخصی که مالک واقعی ملک بدون سند رسمی است ادعایی در خصوص اثبات مالکیت داشته باشد باید حتما مستنداتی از جمله شهود، گواهی انحصار وراثت، مبایعه نامه و ….را به دادگاه ارائه کند تا پس از بررسی های لازم، حکم به اثبات مالکیت ملک برای وی صادر شود.
راه های اثبات مالکیت ملک
راه های گوناگونی جهت اثبات مالکیت وجود دارد که عبارتند از :
سند رسمی
داشتن سند رسمی در این مورد از مهم ترین راه های اثبات مالکیت ملک است.
قرارداد
داشتن قرارداد یا مبایعه نامه هنگام معامله ملکی میتواند ادعای مالکیت ملک را برای فرد به وجود آورد.
تصرف
طبق ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف با عنوان مالکیت دلیلی مبنی بر مالکیت است مگر اینکه خلافش ثابت شود.
شهادت شوهد
از ادله ی دیگر نیز میتوان به شهادت شهود نام برد برای مثال مدعی میتواند توسط شهود ثابت نمایید که قبلا مال در تصرف او بوده است. البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی با خصوصیات منحصربفردش در دادگاه قابل قبول نیست.
اقرار ثبت اموال به نام شخصی در دفاتر اسناد رسمی، نشان دهنده ی مالکیت وی بر آن اموال می باشد که راحت ترین راه تشخیص مالکیت است. در برخی موارد افراد بدون اقدام رسمی اقدام به معامله بین خودشان میکنند که این مورد در جهت اثبات مالکیت ملک دشوار است و مشورت با وکیل حقوقی ملکی میتواند کمک بسیاری در این راه برای شما باشد. تصرف افراد در املاکی که مالک پیشین آن مشخص نباشد و تصرف مکانی توسط یک شخص به عنوان مالک،دلیلی بر مالکیت ملک بر آن مکان است.اما اگر فرد دیگری با ارائه مدارک و شواهد دیگری ادعا کند که مالک ملک است و ادعایش به اثبات برسد، مالکیت فرد متصرف منتفی می گردد
مدارک لازم جهت اثبات ادعای مالکیت
برای اینکه شخص خود و یا توسط وکیل اقدام به طرح دعوی کند باید مدارکی در اختیار داشته باشد که این موارد به شرح زیر است:
سند یا قرارداد مالکیت
استشهاد محلی یا همان داشتن شهود
رسید پرداخت وجه معامله
درخواست استعلام از دفاتر اسناد
مرجع رسیدگی به دادخواست و شکایات اثبات مالکیت
چون دعاوی اثبات مالکیت ملک جزو دسته دعاوی مالی به حساب می آید، در شروع کار باید با تهیه تمبر و ابطال و ضمیمه کردن آن به پرونده، مراحل دادرسی را آغاز نمایند. در ادامه ی کار باید به دادگاه محل قرارگیری ملک مراجعه کنیم و دعوی مطرح میشود بنابراین در صورتی که طرفین در مناطق دیگری حضور داشته باشند، مرجع رسیدگی به دادخواست، دادگاه نزدیک ملک مورد نظر است.
اعتراض در اثبات مالکیت
طبق ماده ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت پس از گذشت ۹۰ و ۳۰ روز از موعد اعتراضی قابل قبول نیست چه حقوقی و چه جزائی. مالکیت ثبتی تحت شرایط خاص قابل بررسی و ابطال است مثلا فرد خاطی امضای مالک را جعل کند و سند به نام او بخورد.
اثبات مالکیت ملک در صورت نداشتن سند
در صورتی که فردی برای ملک خود سندی برای اثبات مالکیتش نداشته باشد قوانین و مقرراتی وجود دارند که مانع از بین رفتن حقوق وی میشود که نیازمند داشتن یک وکیل خبره برای مطرح کردن این گونه دعوی در دادگاه ها و دادسراهاست. در مواردی که مالکیت زمین یا ملک به حالت وکالتی به شخص واگذار شود و نتواند مالکیت خود را برآن زمین یا ملک به اثبات برساند، طرف دیگر میتواند عمل به توقیف ملک وکالتی کند.
